INTROITO: El objeto del presente artículo tiende a clarificar de manera sistémica ahondando superficialmente en los recaudos que ha de tenerse en cuenta previo a la celebración de cualquier acto jurídico, su publicidad registral, oponibilidad y forma de celebrar legalmente los contratos regulados por ley.

El análisis en cuestión se desarrolla en basamento a lo normado por el “nuevo” ordenamiento adjetivo del Código Civil y Comercial en concordancia con la ley rectora “17801” acoplándose a las disposiciones técnico registrales del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires.

A partir de la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación se tornó netamente indispensable adecuar, modificar e incorporar nuevas disposiciones técnico-registrales e instrucciones de trabajo tendientes a regular con carácter general su aplicación a la registración inmobiliaria, ya que, en muchos casos, la normativa registral reglamentaria existente no se ajustaba a las novedades incorporadas por el nuevo CCCN.

Como primer medida debemos estar plenamente acertados que sobre la propiedad no debe pesar ningún tipo de gravamen y o medida cautelar y a su vez verificar “prima facie” la condición de titular dominial.
Para evacuar el primer paso deberemos de solicitar en base al título de propiedad inmueble un informe de dominio para con ello fijar por la vía publicitaria que otorga el Registro de la Propiedad cual es el real estado
jurídico de la propiedad objeto de análisis.

Debemos estudiar profundamente el título y con los datos catastrales que obran en el cuerpo del instrumento, peticionar la información. Una vez verificado ello contaremos de acuerdo a lo informado por los registradores con:

1 - Real titular de dominio; Porcentajes sobre la Propiedad,
2 - Si pesan medidas y o gravámenes;
3 - Constitución de hipotecas;

Cancelaciones y Certificaciones.
Tengamos presente que el único medio valido para constatar el estado dominial por la vía de la publicidad registral se acredita con los informes expedidos por el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, no pudiéndose avalarse uno con información de otro siquiera la que pudiera emitir

ARBA Provincial.
En cuanto al esquema digitado por el Nuevo ordenamiento el Derecho inmobiliario desprende sus aristas en cuanto a) El título (escritura pública) -art. 1017-; b) El modo (traditio) -art. 750-; c) La inscripción registral -arts. 1892/1893-.

De lo recién manifestado se desprende que el derecho real inmobiliario requiere un título suficiente (escritura pública -art. 1017-), sumado a un modo suficiente (traditio -art. 750-) y a elementos a los que hay que agregarles el requisito de la inscripción registral para obtener plena oponibilidad (-arts. 1892/1893-).

El Título debe estar revestido de las solemnidades necesarias (formas establecidas por la ley) y que tenga por finalidad transmitir o constituir un derecho real. Vale decir que requiere cumplir con requisitos de forma y de fondo.
El primero, si al derecho real inmobiliario se refiere, es la escritura pública. Ello puesto que el art. 1017 del nuevo Código señala expresamente que deben ser otorgados por escritura pública: “a) los contratos que tienen por objeto la
adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles” - quedando exceptuados los actos realizados mediante subasta proveniente de ejecución judicial o administrativa-.
También deben celebrarse por escritura pública: 1) los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles; 2) los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados por escritura pública; y 3) “los demás contratos” que por acuerdo de partes o disposición de ley, deben ser otorgados en escritura pública .-

El artículo 1018 señala que el otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una “obligación de hacer” si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción de nulidad. Además dispone que si la parte condenada a otorgarlo es remisa, podrá el juez hacerlo en su representación -siempre que las contraprestaciones estén cumplidas o sea asegurado su cumplimiento-. Es decir se recepta el instituto de la “conversión del negocio jurídico”.- De allí en consecuencia se puede sostener que el boleto de compraventa no constituye un título “suficiente” por adolecer de defectos formales debiéndose emplear la forma impuesta por la ley -escritura pública- (de hecho tampoco es un “justo título”).

Ello más allá de la protección puntual que se contempla en los artículos 1170 (ejecuciones individuales -o colectivas-: frente a cautelares trabadas por acreedores del vendedor) y 1171 (ejecuciones colectivas: oponibilidad en el concurso o quiebra del vendedor). Lógicamente el título suficiente debe tener por finalidad transmitir o constituir un derecho real (art. 1892); debe tener “vocación real” o traslativa con efectos reales. Por ello un contrato de locación, así sea llevado a la forma de la escritura pública, jamás tendrá efectos reales. En este sentido me refiero pura y exclusivamente a los requisitos de fondo o sustanciales. Por último, es claro que tanto el título cuanto el modo para ser “suficientes” para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto (conf. art. 1892 in fine).

El modo. En general el derecho real nacerá después de practicarse la tradición posesoria. Sobre el particular dispone el art. 750 que “El acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario”. Cabe aclarar que la disposición legal en contrario puede ser a los efectos de exigir algo más -o distinto- que el modo traditio, o algo menos. En efecto, los derechos reales que no se ejercen por la posesión (vg. hipoteca) pueden nacer con el simple consentimiento expresado en el contrato, o recién con la inscripción registral. Incluso si la inscripción registral es constitutiva, funcionará como modo del derecho real puesto que hasta que no se inscriba el título en cuestión no nacerá el mismo. Por ello dice el art. 1893 que si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.

La inscripción registral. Según todo lo antedicho, la inscripción registral en materia de traslación real inmobiliaria, tiene efectos declarativos, pues el derecho real ya nació con la tradición de la cosa (respecto de la tradición, ver los arts. 1923 y bs.s., en especial el art. 1924 del nuevo Código). Además del carácter declarativo, no tiene eficacia convalidante al quedar aún vigente el artículo 4 de la ley 17.801 (ley que el Proyecto de 1998 derogaba bíntegramente y que el nuevo Código apenas introduce algunas reformas a los arts. 1, 2 y 17). Debe quedar en claro que la publicidad del derecho real es requerida en especial para lograr la oponibilidad del mismo frente a los terceros binteresados y de buena fe. para los “inmuebles” existe un régimen de publicidad registral de carácter declarativo (art. 2 ley 17.801 y art. 1893 del nuevo Código); el Registro seguirá cumpliendo una función constitutiva, vale decir que el negocio jurídico se integrará con el Registro publicitario, produciéndose por esa vía, recién, la transmisión de la titularidad dominial (conforme al decreto ley 6582/58).-

Coralariamente podemos arribar a la conclusión que dentro de la normativa reinante en lo que a la materia civil registral nos compete, debemos abocarnos al estudio de los títulos en debida forma para que, con ello, sumado a las disposiciones técnico registrales y a la validez legal de los derechos adquiridos, se pueda y se deba pregonar el realizar en debidas condiciones y bajo formas “rigor legis” los negocios jurídicos fines de que no sean objetables y o aducidos en un futuro por acciones de nulidad.

Dr TRIVISONNO CARLOS DAMIAN
Abogado

Derecho Inmobiliario- Posgrado Derecho Laboral-Empresarial. Civil
Comercial.- T°IX-F° 465 CAMDP.- T°701 F° 661 CFAMPD